Un propriétaire qui se sépare de son domaine viticole fait face à un dilemme d’ordre affectif et à des impératifs économiques évidents. La transaction doit donc se faire dans les règles de l’art pour éviter les pertes et prévenir les litiges.
Les éléments à prendre en compte pour réussir une vente de vignoble
Une décision de vente de vignoble nécessite un certain nombre de préalables. En effet, il y a des points juridiques, fiscaux et techniques à prendre en compte. Pour les questions d’ordre juridique, il est essentiel de répondre à celle de savoir si le bien est libre à la vente, car la transaction nécessite l’accord de toutes les parties en présence. Il convient de prêter une attention particulière aux biens issus d’une succession et/ou comportant des clauses de retour. La situation de l’éventuel fermier en charge de l’exploitation est aussi à examiner, de même que celle des bénéficiaires de pactes de préférence. Il en est de même pour les actionnaires associés et les créanciers.
Une vente de vignoble comporte également des aspects fiscaux à ne pas négliger. Il est à rappeler que, ces dernières années, les lois de finances successives ont modifié en profondeur le régime et l’assiette des plus-values d’une telle transaction. Le mieux, c’est de se pencher le plus tôt possible sur le calcul en prenant en compte le régime applicable. Il est à noter qu’une plus-value peut être privée ou professionnelle. Il est également possible de la limiter selon qu’il s’agisse d’une cession d’actif ou d’une cession de parts. Les conditions de paiement (règles d’amortissement, délais, assiette…) doivent aussi être étudiées.
Pour l’aspect technique, une vente de vignoble nécessite de nécessite de nombreux documents, allant du relevé cadastral à l’inventaire du matériel. La liste est encore plus longue s’il s’agit d’une cession de parts de société. En outre, de nouvelles dispositions sont entrées en vigueur. On dénombre une quinzaine d’expertises et certifications obligatoires et une dizaine non obligatoires mais utiles pour sécuriser la transaction. Tous ces aspects méritent largement que le vendeur fasse appel à un expert.
L’évaluation, une étape incontournable pour ne pas perdre de l’argent
L’évaluation est aussi un préalable essentiel à une vente de vignoble. A moins d’être lui-même un expert, le vendeur doit aussi faire appel à un professionnel pour éviter d’être lésé, car une propriété viticole proposée à un prix en-deçà de sa valeur réelle n’est naturellement pas une situation enviable. Différentes méthodes sont appliquées, ce qui nécessite des compétences qui peuvent dépasser le vendeur.
Parmi les éléments à estimer préalablement à une vente de vignoble figure les cépages, le terroir et l’appellation. Le bâti figure également dans la liste, ainsi que les outils de production et le stock. Indissociables à tout domaine viticole, la marque et la clientèle définissent la rentabilité du domaine. Enfin, il est judicieux de porter à connaissance de l’acquéreur les éventuels éléments négatifs comme les nuisances, la situation en zone à risque climatique, le morcellement ou les travaux importants à prévoir, et ce afin d’écarter tout litige risquant de remettre en question la légalité de la transaction.